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人大国发院发布中国35个大中城市住房支付能力指数

1998年房改后,房价迅速上涨。在一些城市,低收入家庭面临“买不起房子”的问题。自2017年以来,一些城市租金上涨过快,低收入和中等收入人群面临“不能租房”的问题。中国的低收入和中等收入人群是否面临住房负担能力问题?对于该国或少数城市的低收入和中等收入人群,是否存在住房负担能力问题?

2018年12月29日,手机赌博网站城市与房地产研究中心主任郭伟博士发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告(1998-2016)》。研究报告包括1998年至2016年中国35个大中城市的住房负担能力理论模型,租金支付能力指数及其分布,以及35个大中型的支付能力指数及其分布情况。 1998年至2016年的中国城市和1998年至2016年的中国.35个大中城市的住房负担能力指数共分四部分。研究报告显示,通过科学建设住房负担能力指数,城市中等收入者买得起房子,哪些城市中等收入者买不起房,城市中等收入者可以负担得起房屋,哪些城市的中等收入者无法租房当你开办房屋时,中等收入者可以负担买房和租房的费用,而中等收入城市的人既不能买房也不能租房子。该研究报告为实施19届全国代表大会提出的“住宅与非增长”提供了参考,建立了长效住房机制,根据当地情况解决了中国住房问题,促进了经济发展。偏离现实“,防止和化解房地产泡沫和金融风险。 。

一、住房支付能力理论模型

根据研究报告,衡量住房支付难度的指标包括收入衡量百分比,住房贫困,基于质量的措施以及住房负担能力供应单位的测量。住房负担能力不匹配有五类。收入指标通过计算中等收入者住房收入的比例来衡量住房支付的难度,但不同时期不同地区的收入,偏好,住房质量和住房支出不同。 30%边界值的确定缺乏理论依据而且是静态的。非动态指标。住宅贫困指标指的是住房成本超过家庭收入可用于住房的最大值。但是,由于住房支出因家庭收入,规模和类型而异,很难确定非住房支出的最低值。质量指数是指一定比例的家庭收入能否满足一定的住房质量所产生的住房成本。但是,满足一定质量的住房可能无法满足低收入人群的需求,而且很难获得质量数据。供给指标包括某个租金水平的空置率和不同租金下的经济适用房数量,但供应量指标没有考虑到地点和社区特征,仍然使用30%的收入作为住房负担能力标准。住房负担能力不匹配是特定收入的应付家庭数与该收入组的住户数之比,但仍占收入的30%作为支付能力标准。

根据研究报告,住房支付困难是指“住房负担能力问题”,而不是“住房无障碍问题”,因此质量指标,供应指标和住房负担能力。错配指数很难正确反映住房支付的难度。虽然收入指标和住宅贫困指标能更好地反映住房支付困难,但收入指标是静态指标而不是动态指标,住宅贫困指标不能准确地对基本消费类别和数量进行分类。为此,研究报告基于恩格尔系数构建住房支出收入比理论极限,不仅动态界定了收入指标的理论边界值,而且解决了住宅贫困指标在估算基本消费类别中遇到的困难。和数量。研究报告假设家庭收入既用于住房和食物的基本需求。住房支出与收入的比率等于1减去恩格尔系数。由于不考虑教育,医疗,交通等方面的支出,上述住房支出收入比实际上是收入指标的理论上限。由于恩格尔系数随时间变化,理论上限是动态上限而非静态指标,克服了现有收入指标的不足,解决了居民贫困指数无法确定基本消费类别和数量的问题。

根据研究报告,虽然住房支出与收入比的理论边界值决定住房负担能力的上限,但有必要进一步划分住房支付能力。该研究指出,现有研究和政府干预的重点是中低收入人群的住房支付困难,因为高收入人群基本上没有住房支付困难,低收入人群和最低 - 收入人可以通过政府提供或补贴的公众。住房,公共租赁住房或廉租住房解决住房问题,另一方面,中低收入人口的人口比较大,住房问题突出。因此,研究报告根据理论界限和国家实践划分了中国中低收入人群的住房负担能力(表1)。

根据研究报告,住房市场包括交易市场和租赁市场。住房具有消费和投资的双重属性。根据时态选择理论,当租赁市场的租金等于购买和销售市场的用户成本时,消费租房和买房之间没有区别,实现租赁市场和购买之间的共同平衡和销售市场(Clayton,1996; Himmelberg等,2005)。住房支出是市场住房使用的成本,以及租赁市场的租赁费用。

二、1998-2016年中国35个大中城市房租支付能力指数及其分布

研究报告指出,租房者的住房支出收入比实际上是租金收入的比例,根据住房支付能力的标准,中国中低收入者的能力是分开的(见表2)。

该研究报告有以下重要发现:

从1998年到2016年,中国35个最大城市和城市的中等收入人群没有能力出租城市,也没有城市有严重的支付困难。

2011-2016北京,福州,昆明,南宁,太原,杭州,海口,成都8个城市,2007 - 2014年深圳,大连,兰州,宁​​波,武汉,重庆,哈尔滨,厦门等8个城市的平均租金收入0.3 -0.5,中等收入者难以支付住房费用,存在“不能租房”的问题。研究报告表明,为了促进社会福利,保持租赁市场的可持续健康发展,可以实施租金管制政策。

2013 - 2016年,贵阳,西宁,济南,南京,长春,郑州,长沙,天津,西安,上海,广州,银川,石家庄和南昌的平均租金收入为0.2-0.3,中等收入中等收入住房。这是很难支付,很难租房子。

2015 - 2016年,合肥,乌鲁木齐,呼和浩特,沉阳和青岛的平均租金收入为0.15-0.2,中等收入者难以支付轻度住房,但他们可以“出租房屋”。

根据研究报告,不仅一线城市的中等收入者难以支付租金,而且“不能租房”的问题,二三线城市的中等收入人群租金支付困难,存在“买不起”的问题。因此,该研究表明,租金管制政策应以城市政策为基础。

注意:“ - ”表示缺少数据(下同)。

该研究报告对中国35个大中城市的租金收入比率有以下重要发现:

大连1998 - 2003年的平均租金收入比率始终位居前三。武汉的平均租金收入比率始终位居前五。厦门,杭州,哈尔滨和海口的平均租金收入比率也位居前列。北京和天津的平均租金收入比为2001-2003。罗斯进入前五。

2004 - 2007年,南宁,昆明的平均租金收入比例升至前两位,北京,天津,杭州,武汉,大连的平均租金收入比保持在前列。

2009 - 2016年,北京的平均租金收入比率在35个最大城市中排名第一,杭州,昆明和南宁的平均租金收入比率居前列。

海口2011 - 2013年的平均租金收入比率上升至第二位,之后排名下降,但仍位居前列。

自2012年以来,福州和太原的平均租金收入比率迅速上升,在2015 - 2016年排名前五。

该研究报告表明,租金收入比率排名影响人口流动性和城市竞争力,这应该得到当地政府的高度重视。

三、1998-2016年中国35个大中城市房价支付能力指数及其分布

根据住房支出与收入比的理论上限,研究报告显示了买方的住房支出收入比率,即家庭期间的住房价格成本,包括利率,财产税,维护费,折旧和预期房价增长率(Hendershott& Slemrod,1983; Himmelberg等,2005)。研究报告还根据住房支出与收入比率的理论上限推导出房价​​与收入比的理论上限,并根据以下内容对中低收入人群的支付能力进行了分类。表1(见表8)。根据研究报告,恩格尔系数()和住房使用成本()动态变化,与人们通常认为房价收入为3的静态阈值相比,动态改变了价格与收入比。 -6次。

在根据预期的房价增长率估算住房使用成本时,研究报告将理性预期和不合理的预期住房负担能力指数分开。研究报告指出,中国正处于经济转型期,居民难以形成稳定和长期的期望。非理性预期可以更好地反映居民对房价的预期而非理性预期。

该研究报告有以下重要发现:

在理性预期下,1998 - 2016年中国35个最大城市的平均价格与收入比率普遍上升,但中等收入人群普遍具有较强的房价支付能力。住房价格支付没有严重问题。只有上海,深圳,杭州,厦门在南京,太原的几个城市和个别年份的中等收入人群,在支付严重的房价方面存在困难,而且存在“买不起房”的问题。

北京,上海,深圳,宁波,厦门,南京,福州,天津,郑州,武汉,石家庄,太原,西安等地的中等收入者的不合理期望(最近3年和5年均线)。 “问题。因此,研究报告指出,与理性预期相比,非理性预期可能导致房价过度乐观,导致房价过快上涨,导致”买不起房“,研究表明,为了防止房地产泡沫和抵押贷款风险,抑制不合理预期对房屋购买力的影响,让买家回归理性,有利于房价稳定,提升住房购买力。

在理性预期下,一线和二线城市的中等收入者通常比三线城市更难以支付房价,而那些负担不起的城市主要集中在一线和二线城市。 2016年,上海和深圳成为中等收入者买不起房价的一线城市。杭州,宁波和厦门是中等收入者买不起房价的二线城市,而太原是中等收入者买不起房价的唯一三线城市。 。

在不合理的预期下,一线和二线城市的中等收入人群支付房价的难度明显高于三线城市。北京,上海,广州和深圳是中等收入者买不起房价的一线城市,天津,南京,杭州,合肥,武汉,郑州,宁波和厦门是中国的二线城市。近年来哪些中等收入者买不起房价。石家庄,太原,福州和昆明是近年来中等收入者买不起房价的三线城市之一。

虽然一线和三线城市的中等收入人群都有不起房价的城市,但一线城市的中等收入人群负担不起城市的价格,但他们的持续时间也很长。一线城市的中等收入人群比二三线城市的中等收入人群要好。支付房价的能力很弱,面临住房支付困难和“买不起房子”的问题。它需要得到相关政府部门和金融机构的高度警惕和重视。研究报告认为,为防止住房泡沫和住房金融风险,确保住房市场健康可持续发展,有必要严厉打击住房投机,严格执行“留守不投”政策,但有必要使用城市和政策。

四、中国35个大中城市住房支付能力指数联合分布

该研究报告根据对房价和非理性预期的理性预期,分析了房价和租金支付能力指数的联合分布。根据研究报告,对于中低收入人群,当住房支出收入比率高于0.5时,无论他们能负担得起还是支付费用,中低收入人群也存在“不能租房子”和“买不起房子”。问题。

研究报告有以下重要发现:

在理性预期下,按照住房负担能力标准,1998 - 2016年,中国35个大中城市的中低收入人群没有城市负担不起,没有城市那么买得起,买不起;住房严重支付难度标准。从1998年到2008年,中国有35个城市买不起房子或租房子。然而,在2009 - 2016年,中国35个大中城市买不起房租。没有城市可以买得起和租房。

根据住房负担能力标准,根据住房负担能力标准,在1998 - 2016年,中国35个大中城市的中等收入者还没有能力负担,也没有能力负担得起,而且没有哪个城市可以负担得起,租不起。 2016年,“无法承受但负担得起”的城市从6的理性预期增加到3年的适应性预期11;根据住房严重的支付困难,1998 - 2008年中国有35个大中城市存在购买还有城市,你买不起房子,但在2009 - 2016年,35个大中城市在中国,没有哪个城市负担得起,也买不起,没有哪个城市负担不起,也买不起,但却买不起。经济适用房数量逐年增加,从1999年北京,天津,太原,呼和浩特,长春,上海,合肥,郑州,成都,贵阳,昆明,西安等12个城市到北京,天津,石家庄和太原2016年,包括上海,南京,杭州,合肥,福州,武汉,重庆,西安,宁波,厦门,深圳等16个城市。

在过去五年的不合理预期下,住房困难支付指数的联合分布类似于过去三年不合理预期的住房严重支付困难指数的联合分布。根据研究报告,非理性预期更有可能使中等收入者支付房价的能力恶化,而不是理性预期。有人建议,为了提高中低收入者支付房价的能力,应该进一步破解投机,期望应该回归理性。

中国35个大中城市住房支付能力指数 - 附表

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