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[中国证券报]刘晓光:“杀手锏”祭出 避免房地产政策过度摇摆
来源:2018-12-23 中国证券报

2018年,中国的宏观经济运行一直在稳步变化,经济下行压力很大。国内投资的总需求大幅下降。在此背景下,引发了一些关于2019年房地产政策的猜测。 12月19日至21日举行的中央经济工作会议给出了明确答复。 2019年,房地产政策将坚持“留守不投”的基本方向,磨砺市政府的主要责任。 “杀手”,房地产市场的过度投机将被遏制。笔者认为,中国房地产市场的运作逻辑在2018年发生了重大变化,宏观经济运行发生了深刻的变化,面临着过去与过去完全不同的平衡。因此,2019年房地产政策调整和市场变化的任何线性扣除都可能是错误的。

一方面,从宏观经济运行的角度来看,2018年消费增长的持续下降已经成为制约短期总需求增长的关键因素,这意味着房地产投资和家庭消费之间首次出现短期 - 形成了政策权衡期限。 11月份,消费品零售总额名义增长率为8.1%,比去年同期增长率下降2.1个百分点。实际增长率仅为5.8%,比去年同期下降3.0个百分点。消费是一个缓慢的变量,而且这种情况继续急剧下降,表明经济消费基数已发生变化。一个很重要的原因是,在这轮房地产去库存化中,居民的负债率急剧上升,导致消费群体严重疲软。特别是,居民通过“消费贷款”和实际上的“短期贷款”掩盖了他们的杠杆。进一步加剧了对消费的短期“挤出效应”。

另一方面,从房地产市场运作的角度来看,2018年房地产市场的经营逻辑发生了重大变化。事实上,除了严格控制住房价格和信贷政策外,2018年的房地产监管还增加了全国大量土地供应,试图对供需双方发挥作用,并在其中发挥了根本性作用。压低住房价格。在正常情况下,可以实现这种预期的效果。但是,从房地产市场的实际运作来看,房地产开发商的行为发生了变化,房屋竣工面积也出现了大幅的负增长。因此,土地供应的增长并未有效刺激新房供应的增加,房地产的名义库存已降至历史最低点。对当地房价造成压力。同时,房地产企业的征地费增加,土地储备迅速积累,资产负债表进一步恶化,杠杆和债务违约风险上升。特别是一些大型住房企业形成了具有中央政策的博弈模式。

在综合考虑上述两个变化的情况下,2019年的房地产政策需要密切关注房地产市场的调整风险,前瞻性地预测和微调房地产政策,需要考虑严重挤出对消费和市场主体的影响。对预期变化引发的应对策略的调整。以房地产信贷政策为例,在严格控制住房价格的情况下放松房地产开发商的信贷可能不仅起到促进投资的作用,而且可能会延迟加快资金出售的压力。同时,干脆控制住房信贷的购买。它不会降低居民的信用风险,而是将其转化为短期的消费贷款,以取代长期抵押贷款,进一步加剧信贷风险和消费的挤出效应。

因此,中央经济工作会议的房地产政策声明比去年更加简洁有力,并且牺牲了“杀手”——来巩固市政府的主要责任。这不仅是一种新的表达方式,也是2019年房地产调控政策的重要起点。它将有效解决过去“过度”与“劣势”之间的过度摆动。巩固市政府的主要责任意味着房地产调控政策的主体首次从中央到地级。这有利于当地的前期调整和微调,根据实际情况,可以避免房地产政策实施的起伏。

(作者是手机赌博网站国家发展与战略研究所副教授)

原文链接:http://www.cs.com.cn/xwzx/01/201812/t20181223_5907729.html?from=groupmessage&isappinstalled=0

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